米国不動産税務

コンサルティング



米国の不動産投資に関する税務コンサルティングをいたします。
日本在住の方へも、Skype、LINE、メール等で対応させていただきますので、連絡はスムーズです。お気軽にお問合せ下さい。


よくあるご質問


1. 納税場所 

不動産所得に関しては、不動産のある国で優先的に課税権があります。日本お住まいの方、あるいは日本の法人が米国で賃貸収入があった場合、まず米国の課税計算方法にもとづき米国で申告、納税をします。その後に、日本の課税計算方法に基づき日本で申告、納税をすることとなります。アメリカでも日本でも税金が発生する場合、アメリカで支払われた税金に関しては日本の申告書で外国税額控除を取ることとなり、二重に税金を取られることは原則的にないようになっています。アメリカでの確定申告をしないで、家賃の30%の源泉だけで済ませる方法もありますが、納税額が多くなりすぎるので、ほとんどの方が申告・納税することを選ばれます。 
 

2. 投資形態 

アメリカに法人を作ってその法人名義で投資をするか、日本の個人、あるいは日本の法人の支店として投資をするかの判断は、以下の要素を考慮する必要があります。
 
 (1) 日本で米国不動産投資の減価償却のメリットを取って税金の繰延をしたいか?
 (2) 法人での投資(有限責任)としてリスクを軽減するべきか?
 (3) 自分ひとりでの投資か?夫婦での投資か?あるいは他人との共同投資か?
 (4) キャピタルゲイン狙いか?インカムゲインか?
 (5) 日本の税金と全く切り離した形で投資をするのか?
 (5) どの州の物件か? 等

 ※優先順位を考えた上で、具体的に、専門家に相談されることをお勧めいたします。 

 

3. 申告・課税手続き 

個人所有の場合、非居住者による米国不動産所得の連邦税の確定申告期限は、翌年の6月15日となっております。ただし、カリフォルニア州は4月15日、ハワイ州は4月20日で、確定申告期限が、連邦よりも早いので、注意が必要となります。 

法人所有の場合、連邦税の確定申告期限は、決算月の5.5ヶ月後となります。また申告の際には納税者番号を取得する必要があります。カリフォルニア州は決算月の3〜5ヶ月後、ハワイ州は決算月の3ヶ月20日後です。 

 【申告書作成に必要な情報】 
   (1) 賃貸をされている不動産に関しての収支レポート
   (2) ご購入された物件のエスクローペーパー(物件購入明細)
   (3) 固定資産税の支払明細
   (4) その他個人負担をされている費用(旅費、海外送金手数料など)
 

4. 日米の課税制度の違い 

 大きな違いは下記となります。
 (1) 減価償却費の計算方法(米国では居住用が27.5年、商業用は39年での定額法による減価償却となります。)
 (2) 不動産取得に関しての借入金にかかる支払利息(米国では建物部分に限定されず全てが経費対照となります。)
 

5. 州税 

アメリカでは、国レベルだけでなく、不動産が所在する州に対しても、申告(納税)をしなければなりません。課税方法は、州によってかなり異なりますし、前述したとおり、申告書の提出期限も異なります。ニューヨークやカリフォルニアのように税率が高い州、また、州税が全くない州など、州により取り扱いが違います。